（原标题：盛松成 宋红卫：房地产业新趋势与贸易银行新机遇）

金融新政助力通达房地产发展新时局

编者按： 近期的房地产阛阓有点“不雷同”。2024年9月29日，中国东谈主民银行出台了镌汰存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、加大保险性住房再贷款援救等政策。就在当晚，中国工商银行、中国缔造银行、交通银行等银行均发布了对于调整存量贸易性个东谈主住房贷款利率的公告。而后，北上广深四个一线城市接踵“松捆”，对住房限购等政策方法进行了调整。

我国的房地产阛阓应声而动。阛阓渊博合计，房市又将火热“开局”。但此次也许的确“不雷同”，咱们或将迎来房市的重构。党的二十届三中全会建议要“加速构建房地产发展新形状”，近期召开的中共中央政事局会议也再次强调要推动构建房地产发展新形状。这为我国改日房地产阛阓的发展指明了标的，也将重构房地产行业发展的底层逻辑，我国的房地产阛阓将迎来深切变革。算作实体经济的“血脉”，金融应当如何助力构建房地产发展新形状，金融机构又应该怎样革新金融行状，相宜房地产阛阓发展的新时局，这些都是必须回应的问题。

有鉴于此，本期特别神志栏目特邀业内众人学者从多个角度对该议题进行解读，以期为我国的金融机构提供参考。

目下我国房地产阛阓处于总量富足的阶段，正在履历新一轮调整，主要受到住房库存压力加多、东谈主口趋势性下落、住户永久债务压力上升，以及房地产行业风险等多个要素的影响。改日我国房地产阛阓将会干涉新的发展阶段。

新阶段将会有五个方面的变化趋势：一是新址界限削弱，东谈主房转化比踏确凿0.2-0.3；二是二手房往复成为主导；三是钞票价钱重构，优质钞票才具备保值和增值的后劲；四是城市更新成为新的发展趋势；五是保险住房体系将进一步完善，成为住房体系蹙迫援救。在我国房地产阛阓特征、运行形状都将发生较大变化的同期，银行算作房地产行业最蹙迫的行状商之一，量度业务和行状也需作念出调整。基于五个变化趋势，咱们分析了存量钞票往复、城市更新、保险房缔造以及向管制要利润四个方面将会给贸易银行带来的发展契机和空间。

我国房地产阛阓干涉新的发展阶段

自1998年房改以来，我国房地产阛阓履历了住房紧缺、住房供应快速增长、住房举座富足三个阶段（见图1）。通过每年新建住宅销售面积与当年世界东谈主均住宅建筑面积情况，不错测算容纳城镇东谈主口界限。测算成果自大，1998—2005年是住房紧缺阶段，这时期每年 城镇东谈主口加多2000万傍边，然而房地产行业供应的住房界限小于城镇化东谈主口对住房的需求界限，住房需求总缺口不断扩大。跟着住宅需求的增长，开拓商的数目也快速上升，1998年房地产开拓企业有24378家，到2006年达到58710家，增长了141%。2006—2017年是住房供给快速增长阶段，每年新建住宅销售面积跳跃当期加多城镇东谈主口的需求。这个阶段城镇新增东谈主口也呈现上升趋势，楼市弘扬为供需两旺，并缓缓弥补之前的需求缺口。2017年是蹙迫的转化点，亦然房改以来楼市供需均衡点。1998—2017年新建的住房与城镇化加多东谈主口的需求基本匹配，而2018年以后，房地产行业的供给产能还在不断加多，城镇化东谈主口加多的趋势却是下落的，且二者缺口不断扩大。而后，我国楼市干涉举座富足的新阶段。

数据开首：国度统计局、同策谈判院整理图1 1998—2023年新建住宅容纳东谈主口与城镇化东谈主口增长的关系

房地产阛阓干涉新的发展阶段的布景与趋势分析

布景分析

房地产阛阓库存不断上升。 铁心2024年8月，世界商品房待售面积达到7.38亿平时米，同比增长了13.9%。该数值也曾远超2015年中央经济责任会议建议“去库存”时7.19亿平时米的水平。分城市来看，库存压力更为昭彰。一线城市中，除上国外，新址的去化周期都跳跃2年，北京和深圳跳跃4年；二线城市平均去化周期也达到2年；三四线城市平均去化周期跳跃4年（见表1）。2018年我国城镇家庭东谈主均住房跳跃1.1套，2024年8月住房和城乡缔造部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上先容，铁心2023年底，我国城镇东谈主均住房建筑面积跳跃40平时米。跟着我国住房水平的不断进步，总量富足的情况日益昭彰，同期，新增需求下落导致库存压力不断上升。

表1 2024年8月份不同城市的库存及去化周期情况

去化周期是把柄最近6个月的平均销售速率来测算的数据开首：dataln、同策谈判院整理

东谈主口数目呈下行趋势。连年来我国东谈主口下落压力比拟大。2016年世界新出身东谈主口为1786万，而后开动快速下落，2022年降至956万（见图2），并初度低于亏空东谈主口（1014万），2022年世界总东谈主口下落85万， 2023年降幅扩大至208万。近些年我国推出饱读舞多孩的东谈主口政策，然而出身率莫得得回昭彰改善，近8年来仍在不断下落。2023出身率已降至0.64%。成婚登记数目也在大幅减少。2024年上半年，世界成婚登记343万对，较客岁同期减少49.8万对，仅为2014年同期的一半傍边。东谈主口的下落对房地产阛阓需求有永久的影响。

数据开首：Wind、国度统计局、同策谈判院整理图2 连年来我国新出身东谈主口与亏空东谈主口变化情况

住户永久债务压力上升。近几年，住户的债务压力上升昭彰。收入和债务的对比更通晓地揭示了住户家庭靠近的债务压力情况。咱们聘请住户部门杠杆率和按GDP收入法核算的住户部门收入分派比例两个主义测算得出，1998年至2020年住户部门每坐蓐百元GDP包袱的债务从5.8元上升到62.3元，而住户收入却从65.82元下落到62.04元。值得明慧的是，2021年是债务水平跳跃收入水平的转化点。而后，债务水平仍在上升，2023年达到63.5元，而住户部门分派水平络续下落，二者剪刀差呈扩大趋势（见图3）。债务压力的上升不仅导致购房意愿下落，同期奢侈左迁在2021年后也很昭彰，这与债务压力有很大关系。

数据开首：Wind、国度统计局、同策谈判院整理图3 1998—2023年每百元GDP中住户部门债务与收入分派情况

房企欠债率下落，但行业风险仍然偏高。自建议“房住不炒”以来，房地产行业欠债水平快速高涨的势头已得回有用阻扰。2021年以来，行业欠债率昭彰下落。铁心2024年上半年，国内上市房企的平均欠债率为75.19%，较2018年的高点下落了4.87个百分点（见图4）。

注：房地产行业企业分散按照申万一级行业分类圭臬数据开首：Wind、同策谈判院整理图4 国内上市房企平均欠债率变化趋势

但房地产行业风险仍然较大，企业融资难度上升，现款流回笼放缓，刚性债务压力较大，房企钞票缩水也比拟昭彰。据统计，2023年于今，已有16家房企接踵退市。改日房企依然靠近较为严峻的偿债压力。2025—2030年各样债券债务余额1.27万亿元，2025、2026年到期债务余额均跳跃3000亿元，为鸠集偿债的时刻点。

趋势分析

新址成接壤限削弱是永久趋势，东谈主房转化比或平安踏确凿0.2—0.3。熟谙房地产阛阓对新址的需求有限定性特征。从国外领导看，近40年纽约东谈主房转化比（住房界限与东谈主口的比值）平均为0.2，东京近30年平均约0.3，即跟着房地产阛阓发展熟谙，每个常住东谈主口每年对新址的需求量保持在0.2—0.3平时米。我国一线城市也曾出现这一趋势。2023年，深圳、北京和上海的东谈主房转化比分别为0.2、0.29和0.37（见表2）。其中，深圳近七年一直处于0.2傍边，上海按2024年前8个月的销售情况来估算，该值也已下落至0.3以下。中枢二线城市仍然处于快速城镇化流程中。跟着户籍政策放开，有大都东谈主口流入，城市建成区面积也有增漫空间，东谈主房转化比平均保持在0.6以上的水平。但从永久来看，跟着城镇化节拍的放缓，改日中枢二线城市转化比也会下落到0.2—0.3的水平。

表2 2013—2023年20个中枢城市常住东谈主口对新址的需求转化比

数据开首：dataln、Wind、同策谈判院整理

我国房地产阛阓平安干涉存量阛阓，二手房往复成为主导。国外熟谙的房地产阛阓均弘扬出二手房占主导的特征。以好意思国为例，近30年二手房成交量占比为82%，也即是说，每往复100套屋子中有82套是二手房，新址仅18套。日本都门圈的二手房的成交占比为64%。近些年我国二手房阛阓发展赶快。20个中枢城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%（见图5），二手房成交量也曾跳跃新址成交量，并接近日本都门圈的水平。我国中枢城市也曾步入以二手房往复为主的存量阛阓阶段。

数据开首：dataln、CRIC、同策谈判院整理图5 2019—2024年8月20个中枢城市新址和二手房成交情况

钞票价钱改日将重构，优质钞票才具备保值和增值的后劲。房地产阛阓干涉新的发展阶段，钞票价钱重构是特征之一。钞票保值性与城市能级有告成关系，其中一线城市保值性最佳，新址的保值性要高于二手房。把柄国度统计局公布的70城住宅价钱指数来看，一线城市钞票价钱的调整时刻相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。铁心2024年7月，一线城市新建住宅的价钱调整时刻为14个月（调整始于2023年5月），跌幅仅为4.1%；二线城市调整时刻为35个月（调整始于2021年8月），跌幅为5.4%；三线城市调整时刻为36个月（调整始于2021年7月），跌幅为10.3%（见表3）。从二手房价钱指数来看，各能级城市二手房调整均早于新址，调整幅度也更大。

表3 不同能级城市70城新址和二手房住宅价钱指数变动情况

数据开首：国度统计局

城市更新成为阛阓发展新趋势。城市更新是城镇化进度中的重要要道，主如果通过一系列玄虚性的珍贵与改变，对城市内功能衰败、环境较差、设施老旧以及空间布局分歧理的区域，进行野心、有技术的升级与重塑。2024年7月，国务院颁布《深入履行以东谈主为本的新式城镇化计谋五年步履谋略》，强调了以东谈主为本的中枢思念，建议要深入履行城市更新步履，加强城市基础设施缔造，特别是握好城市地下管网等“里子”工程缔造，加速补都城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、贤慧城市。城市更新不仅包括对老旧建筑和基础设施的改变升级，还触及城市功能、产业结构、东谈主居环境等多方面的优化。城市更新技俩涵盖了旧工业区、旧贸易区、旧住宅区等多个领域，旨在优化城市功能、进步东谈主居环境、促进经济和社会发展。城市更新亦然推动高质料发展蹙迫举措，已在世界范围内快速铺开。住房和城乡缔造部量度部门认真东谈主公开披露，世界已有400多个城市建设了城市更新责任指令小组，84个城市出台了管制观念，300多个城市编制了城市更新专项谋略，城市更新责任的组织机制和轨制政策框架日益完善。刻下世界已履行城市更新技俩超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。城市更新有浩瀚的阛阓发展后劲。

保险住房体系进一步完善，将成为住房体系蹙迫援救。保险房东要惩处城市低收入东谈主群以及新市民、后生住房贫乏等问题，该体系的完善亦然熟谙房地产阛阓的符号之一。2024年3月，住房和城乡缔造部条目加速推动保险性住房技俩开工缔造强调加速鼓吹保险性住房缔造是党中央、国务院作出的首要决议部署，是提拔以东谈主民为中心发展念念想的灵活践诺，是相宜我国房地产阛阓供求关系发生首要变化的新样式推出的有劲举措。加大保险性住房缔造和供给，有意于加速构建房地产发展新形状，完善“保险+阛阓”的住房供应体系，得志工薪收入群体刚性住房需求。原有的住房保险体系以全球租借住房、保险性租借住房为主体；当今则在原有以租为主的住房保险体系基础上，将保险性住房缔造分为配租型和配售型两种保险性住房，其中配租型包括全球租借住房、保险性租借住房，配售型保险性住房按保本微利原则配售。在缔造圭臬上，保险房也将按照绿色、低碳、智能、安全的圭臬缔造成“好屋子”，保险房也干涉到高质料发展阶段。

贸易银行新的发展机遇

跟着我国房地产阛阓干涉新的发展阶段，阛阓特征、运行形状都将发生较大的变化，银行算作房地产行业最蹙迫的行状商之一，量度的业务和行状也要作念出调整。房地产阛阓改日发展趋势的变化，可能在以下方面为贸易银行带来新的发展契机和空间。

业务标的从增量阛阓向存量阛阓救助，存量钞票往复将养殖出一系列新业务。改日跟着新址业务界限削弱，开拓贷款以及新址按揭贷款业务都会受到影响。改日的增量空间来自存量阛阓。举例，二手房往复占主导后，由于好多二手房房龄相对较长，对于空间改变及装修结巴的需求会大幅上升。银行的行状对象改日会更多向住户个体行状救助。

城市更新改日将会成为中枢城市发展重心，这也将给银行带来新的业务契机。区域的首要技俩离不开金融的援救。城市更新触及住户的动迁安置、量度企业的搬迁、基础设施的改变、环境的治理进步以及技俩的缔造和改变等多个要道。目下部分贸易银行也曾入部属手推动城市更新方面的贷款业务和量度金融行状。

保险房缔造将提速、提质，改日发展空间较大。保险房的缔造离不开金融的援救。跟着我国保险住房体系不断完善，保险的消除面改日会更广，保险房的品性也会缓缓提高，保险房量度的业务需要也会变多。客岁国度又推出配售型保险房，算作改日保险体系的新品类，将带来量度的业务需求。目下配售保险房是禁闭式管制，改日跟着保险体系进一步完善，还有可能允许上市流畅（雷同新加坡组屋的形状），也会带来更多业务契机。

加强风险管制，提高钞票价值识别和处置才调，以专科才调进步利润空间。房价普涨的阶段也曾成为以前。跟着钞票价钱的重构，优质钞票的永久价值会缓缓突显，平凡钞票将会靠近贬值风险。由于贸易银行的典质品大部分与房屋概况地皮量度，贸易银行需提高对不同能级城市、不同类型钞票价值与风险的判别才调，加速处置风险钞票，同期，加大在优质区域、优质钞票的量度业务投放力度。

（本文仅代表作家个东谈主不雅点，与地点单元无关）

作家盛松成系中欧国际工商学院领导，

宋红卫系同策谈判院谈判员